不動産投資物件の「利回り」とは？基本を知って物件選びのヒントにしよう

不動産投資の「利回り」って？わかりやすく解説

投資金額に対する収益割合を表したものを「利回り」といいます。たとえば、不動産投資では「物件の購入費用に対する年家賃収入（年間）の割合」を示しています。

利回りは、物件がどれほどの収益力があるか知るための重要な要素ですが、種類が多く見分けが必要なため、利回りが高くても安易に購入検討するのは控えましょう。「利回り」の意味をきちんと理解し、指標のひとつとして物件選びを進めることが重要です。

不動産投資の利回りは大きく分けて、表面利回り、実質利回りの2種類があります。

物件購入を検討する際は、実質利回りをシミュレーションする必要があることを覚えておいてください。

・表面利回り……物件の購入額に対して、年間で得られる賃料収入の割合。グロス利回りとも。

・実質利回り……賃料収入から、物件購入費や年間経費を差し引いた収益率。ネット利回り、NOI利回りとも。

想定利回りと現行利回りという考え方もあります。広告に掲載されている利回りは、多くが満室を想定して計算された表面利回りであることが一般的です。

・想定利回り……満室経営を想定したときの利回りのこと。

・現行利回り……現行の入居状況における利回りのこと。

利回りは重要な指標のひとつですが、利回りが高い＝良い物件、利回りが低い＝良くない物件、と一概には言えません。

高い利回りの物件は、利便性が良くない、賃貸需要が低い、土地価格が安い、築年数が古くメンテナンスが不十分、瑕疵物件、建築基準・耐震基準を満たしていない……等のリスクが考えられます。

つまり、「流動性が低く、売却価格も低い」ため、利回りが高く見えるのかもしれません。物件を安く入手したとしても、家賃収入が見込めなければ意味がないですよね。また、不具合によるトラブル発生や、修繕費の発生などがあると、高利回りは夢のまた夢……という事態にも。

高い利回りの物件を検討する際は、必ず現地に足を運んで周辺を調査してください。情報に惑わされず、良い物件を選べるようになれば一人前です。

利回りが低い物件であっても、結果としてお得な物件もあります。たとえば、好立地、比較的新しい建物、設備スペックが良いなどに該当する物件はこのパターンが多いです。

多少古い建物だったとしても、立地の希少性が高く、メンテナンスが十分であれば、投資を検討する価値があります。「利回りが低い」とは、「物件の資産価値が高い」ということでもあるからです。

不動産投資では、利回り算出の根拠などのさまざまな要素をチェックする必要があります。しかしながら、利回りが高い理由や物件の特徴、賃貸ニーズなどを独力で調べるのには限界があるため、ときにはプロの意見を参考にしながら慎重に物件を選びましょう。